چرا بافت‌های فرسوده تهران با وجود اجماع بر بحران، احیا نمی‌شوند؟

 به گزارش روابط عمومی راکسیت به نقل از نویاب، بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری به یکی از پرریسک‌ترین نقاط زیست شهری در تهران تبدیل شده‌اند؛ نقاطی که هم‌زمان با فرسودگی کالبدی، با چالش‌های اجتماعی، اقتصادی و مدیریتی درهم‌تنیده‌ای مواجه‌اند. آمارها نشان می‌دهد مساله دیگر صرفا «نوسازی» نیست، بلکه «مدیریت یک بحران بالقوه» در مقیاس یک جمعیت میلیونی است؛ بحرانی که در صورت وقوع زلزله، می‌تواند به فاجعه‌ای ملی تبدیل شود.

یک میلیون تهرانی در خانه های ناایمن

عبدالرضا گلپایگانی، مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران، با ترسیم ابعاد بحران در تهران اعلام می‌کند حدود دو میلیون نفر در بافت‌های ناکارآمد سکونت دارند که نزدیک به یک میلیون نفر از آن‌ها در واحدهای ناپایدار زندگی می‌کنند. به گفته وی، این وضعیت در صورت وقوع زلزله می‌تواند به بحرانی جدی و غیرقابل کنترل بدل شود.

گلپایگانی علاوه بر مخاطرات ایمنی، به ضعف‌های ساختاری این محلات نیز اشاره می‌کند و می‌گوید بافت‌های ناکارآمد تنها با کمبود خدمات روبه‌رو نیستند، بلکه از نبود انسجام اجتماعی نیز رنج می‌برند؛ موضوعی که بخش خصوصی به‌خوبی نسبت به آن آگاه است. از همین رو، مسکنی که در این محلات تولید می‌شود باید متناسب با استطاعت اقتصادی ساکنان همان مناطق باشد؛ اصلی که به گفته او همواره مورد تأکید حاکمیت و مجلس بوده است.

وی با اشاره به عملکرد سال ۱۴۰۳ تصریح می‌کند: با وجود رکود صنعت ساختمان، کاهش قدرت خرید مردم و شرایط نامطلوب اقتصادی، ۷۶ هزار واحد مسکونی موفق به دریافت پروانه ساختمانی شدند. این در حالی است که طبق برنامه هفتم توسعه، ساخت ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده طی پنج سال هدف‌گذاری شده و برای دو سال نخست، ساخت ۸۰ هزار واحد پیش‌بینی شده بود که تقریبا محقق شده است.

مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران اما نکته‌ای کلیدی را مطرح کرد: پروژه‌هایی که بر توان سازندگان و بخش خصوصی متکی بوده‌اند، درصد تحقق بسیار بالاتری داشته‌اند، در حالی که پروژه‌های دولتی مانند نهضت ملی مسکن از برنامه عقب مانده‌اند؛ موضوعی که پیش‌تر نیز از سوی انبوه‌سازان هشدار داده شده بود.

انبوه‌سازی یا تنبیه پنهان؟

در نقطه مقابل آمارهای رسمی، روایت سازندگان از واقعیت میدانی فاصله معناداری با سیاست‌های اعلامی دارد. رضا بیدار، رئیس هیات‌مدیره گروه تالی پارک، با انتقاد از قوانین و مقررات شهرداری‌ها و دستگاه‌های خدمات‌رسان، گفت شرایط موجود عملا انگیزه ورود به پروژه‌های انبوه‌سازی در بافت‌های شهری را از بین برده است.

وی با اشاره به تجربه فعالیت شرکتش در بافت‌های فرسوده توضیح می‌دهد: از سال ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ در این بافت‌ها فعال بودیم، اما حجم مشکلات باعث شد به سمت انبوه‌سازی در سایر مناطق حرکت کنیم. هرچند هنوز علاقه‌مند به بازگشت هستیم، اما قوانین فعلی رغبت را از بین می‌برد.

بیدار نمونه‌هایی عینی از این فشارها ارائه می‌دهد؛ از قوانین عجیب تامین پارکینگ گرفته تا دریافت عوارض برای طبقات تشویقی. به گفته وی، حتی در مواردی که شهرداری تخفیف می‌دهد، سازمان‌های دیگر مانند تامین اجتماعی یا دستگاه‌های خدمات‌رسان این تخفیف را به رسمیت نمی‌شناسند و مبالغ بیشتری مطالبه می‌کنند.

وی با اشاره به هزینه‌های زیرساختی گفت: اداره آب اعلام کرده اگر بیش از ۵۰ واحد بسازیم، توسعه زیرساخت‌ها با خودمان است؛ برای پروژه ۵۰۰ واحدی، ۶۰ میلیارد تومان فیش صادر شده است. در چنین شرایطی، هزینه هر واحد در پروژه‌های انبوه به حدود ۱۰۰ میلیون تومان می‌رسد، در حالی که در پروژه‌های کوچک، این رقم تقریبا نصف است. این یعنی پیام روشن سیستم به سازنده: انبوه‌سازی نکن.

تسهیلات ناچیز، انتظارات بزرگ

داود بیدار قرکانلو، مدیرعامل و هم‌بنیان‌گذار گروه تالی پارک، مشکل تامین مالی را یکی از اصلی‌ترین موانع نوسازی می‌داند. وی با مقایسه سیاست‌های اعتباری کشور گفت: در حالی که برای خرید موتورسیکلت وام ۷۰۰ میلیون تومانی پرداخت می‌شود، تسهیلات ساخت مسکن به ۳۰۰ میلیون تومان محدود شده است.

وی توضیح می‌دهد که در یکی از پروژه‌ها، پس از پیگیری‌های فراوان، تنها ۳۰۰ میلیون تومان تسهیلات برای هر واحد دریافت شده، آن هم با نرخ مشارکت ۱۲ درصدی بانک در ساخت. به گفته بیدار، اعطای تسهیلات عملا متوقف شده و به سازندگان اعلام می‌شود منابع بانکی به سمت نهضت ملی مسکن هدایت شده است.

وی با اشاره به تجربه کشورهای دیگر، از جمله آمریکا، تاکید کرد که می‌توان از محل سپرده‌های بانکی، مدل‌های پایدار تامین مالی مسکن تعریف کرد؛ اما در شرایط فعلی، بخش مسکن عملا بدون حمایت رها شده و ادامه این روند، خروج گسترده سازندگان از صنعت ساختمان را اجتناب‌ناپذیر می‌کند.

نااطمینانی؛ سم مهلک بافت‌های فرسوده

مهدی زرقانی، عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران، معتقد است مساله اصلی بافت‌های فرسوده «نبود امنیت و پیش‌بینی‌پذیری» است. به گفته وی، نه مالک احساس امنیت می‌کند، نه سازنده مدل اقتصادی قابل اتکایی دارد و نه دولت و شهرداری‌ها نقش تسهیل‌گر واقعی را ایفا کرده‌اند.

زرقانی با اشاره به نوسانات شدید ارزی ادامه داد: نه می‌توان با دلار ۱۳۰ هزار تومانی ساخت و نه می‌توان با دلار ۶۰ هزار تومانی فروخت. این شکاف، پروژه‌ها را از نظر اقتصادی فلج کرده و تصمیم‌گیری را برای سازندگان غیرممکن ساخته است.

وی همچنین به تحقق‌نیافتن وعده‌ها در حوزه تسهیلات، عوارض و انشعابات اشاره کرد و گفت: با این روند، امیدی به احیای بافت‌های فرسوده باقی نمی‌ماند. افزایش انصراف متقاضیان نهضت ملی مسکن نیز نشان می‌دهد مردم حتی توان خرید واحدهای حمایتی را هم از دست داده‌اند.

مسکن استیجاری بدون سود، شریک خصوصی ندارد

حسین رجبی، بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با نگاهی واقع‌بینانه به طرح مسکن استیجاری گفت: مشارکت بخش خصوصی در این طرح تنها زمانی ممکن است که توجیه اقتصادی داشته باشد. وی با یادآوری تجربه شخصی‌اش در دهه ۸۰، تاکید کرد که پیچیدگی‌های بافت فرسوده بسیاری از سازندگان را از این حوزه خارج کرده است.

رجبی تصریح کرد که بانک‌ها عملا توان تامین مالی بخش مسکن را ندارند و انتظار حل مسئله صرفا از مسیر تسهیلات بانکی، واقع‌بینانه نیست. به باور وی، اگرچه می‌توان منابع مالی را از مسیر مشارکت یا روش‌های جایگزین تامین کرد، اما رفع چالش‌های سازمانی و نهادی به‌مراتب دشوارتر است.

وی هشدار داد که خروج سرمایه از کشور، دیگر یک تهدید نیست بلکه به واقعیت تبدیل شده و بسیاری از سازندگان برای بقا، پروژه‌های خود را به خارج از ایران منتقل کرده‌اند.

تامین اجتماعی؛ گلوگاه بی‌پاسخگو

ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران یکی از جدی‌ترین موانع نوسازی را عملکرد تامین اجتماعی می‌داند. به گفته وی، این سازمان در نهضت ملی مسکن به قانون عمل نمی‌کند و هیچ نهادی هم پاسخگوی این رفتار نیست؛ حتی نمایندگان مجلس.

رهبر با انتقاد از نگاه منفی برخی مدیران به حضور انبوه‌سازان در بافت‌های فرسوده گفت: هنوز این تفکر وجود دارد که چرا بخش خصوصی باید وارد این حوزه شود. وی تاکید کرد: سیاست‌های مقطعی و نبود برنامه‌ریزی بلندمدت، کار را برای فعالان صنعت ساختمان به‌شدت دشوار کرده است.

وی در پایان خاطرنشان کرد: هزار انبوه‌ساز در استان تهران فعال‌اند و اگر شرایط اصلاح نشود، به‌جای جذب این ظرفیت، شاهد خروج تدریجی آن‌ها از کشور خواهیم بود.

بازآفرینی شهری با صدور بخش‌نامه محقق نخواهد شد

حجت عزیزی، عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران با اشاره به چالش‌های نوسازی در بافت‌های فرسوده و اجتماعی گفت: مشکل ما در این بافت‌ها تنها به موضوع ساخت‌وساز محدود نمی‌شود، بلکه مسائل اجتماعی نیز نقش پررنگی دارند.

عضو هیأت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران افزود: تامین اجتماعی واقعا زور می‌گوید و فشار مضاعفی به سازندگان وارد می‌کند.

وی با مقایسه وضعیت ایران با برخی کشورهای منطقه تصریح کرد: دبی به مرکز ساختمان‌سازی تبدیل شده و برای توسعه‌گران احترام و جایگاه ویژه‌ای قائل است.

عزیزی تاکید کرد: ظرفیت‌های قابل توجهی در تمام شهرهای کشور وجود دارد که باید از آن‌ها استفاده شود و تا زمانی که مفهوم توسعه‌گری به‌درستی تعریف نشود، بازآفرینی شهری با صدور بخش‌نامه محقق نخواهد شد.

بسته های حمایتی بیشتر زمین گیر می کنند تا حمایت

پرویز فیروز، یکی دیگر از اعضای انجمن انبوه سازان استان تهران نیز با انتقاد از سیاست‌های حمایتی حوزه مسکن اظهار کرد: بسته‌های حمایتی تعریف‌شده در این حوزه، بیشتر زمین‌گیرکننده هستند تا مشوق ساخت‌وساز.

وی افزود: دستگاه‌های خدمات‌رسان و شهرداری‌ها باید سهم خود را در ساخت مسکن برای دهک‌های پایین جامعه ایفا کنند.

به گفته وی، پروژه‌های نهضت ملی مسکن در صورتی که قابلیت اجرا ندارند، باید در قالب پروژه‌های مشارکتی تعریف شوند تا سازندگان امکان ورود و ساخت داشته باشند.

لزوم تشکیل کمیته‌ای با قدرت اجرایی

علی‌ محمد جعفری دیگر عضو انجمن انبوه سازان استان تهران و  عضو کارگروه راهبری پروژه‌های نهضت ملی انجمن انبوه‌سازان استان تهران با اشاره به مشکلات مالی نهضت ملی مسکن گفت: در حوزه تسهیلات بانکی این طرح با چالش‌های جدی مواجه هستیم.

وی پیشنهاد داد: لازم است کمیته‌ای با قدرت اجرایی تشکیل شود تا بخش‌هایی مانند بیمه، شهرداری و سایر دستگاه‌ها ملزم به تمکین از تصمیمات آن باشند.

جعفری خاطرنشان کرد: قوانین متعددی در حوزه تامین اجتماعی، مالیات و شهرداری وجود دارد، اما مشکل اصلی نبود ضمانت اجرایی این قوانین است.

مسکن استیجاری می‌تواند بهترین نسخه برای تنظیم بازار مسکن و اجاره باشد

خالقی، مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران با تاکید بر اهمیت مسکن استیجاری اظهار کرد: مسکن استیجاری یکی از طرح‌هایی است که سال‌ها مغفول مانده و امروز می‌تواند بهترین نسخه برای تنظیم بازار مسکن و اجاره در کلان‌شهرها باشد.

مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران افزود: ظرفیت ۱۰ هزار واحدی برای اجرای این طرح تا پایان سال اعلام شده که سهم در نظر گرفته‌شده برای تهران هزار و ۵۰۰ واحد است.

وی گفت: اولویت اجرای طرح مسکن استیجاری با بافت‌های فرسوده، مناطق کمتر توسعه‌یافته و شهرهای اقماری خواهد بود.